Центральный банк намерен ограничить предоставление ипотечных кредитов с сроком погашения свыше 30 лет. Эта информация содержится в аналитическом материале ЦБ, касающемся усовершенствования макропруденциальных лимитов, о чем сообщает Российская Газета.
За прошедший год доля ипотек с длительным сроком выросла с 10% до 20%, отмечают в Центральном банке. Финансовые учреждения увеличивают сроки кредитования с целью уменьшить размер ежемесячных платежей по ипотеке. Однако, по словам представителей ЦБ, долговые обязательства на такой длительный срок — более 30 лет — могут создать заемщику трудности в обслуживании долга, которые невозможно предсказать на момент оформления кредита. В связи с этим, планируется ввести ограничения на выдачу ипотек, срок погашения которых превышает 30 лет. Эти меры предполагается реализовать с третьего квартала 2025 года, если Центральный банк получит соответствующие полномочия (законопроект уже принят Госдумой в первом чтении).
Такое решение обусловлено сложностями прогнозирования кредитных рисков на длительный период, связанных с отдельными заемщиками, поясняет профессор Финансового университета Александр Цыганов.
Длительные сроки кредитования иногда превышают рабочий возраст заемщика, что сигнализирует о потенциальных трудностях в будущем. Заемщики часто надеются завершить выплату раньше срока, однако длинный период погашения они используют для более комфортного входа в ипотечные обязательства, что, хотя и уменьшает ежемесячные взносы, в конечном результате приводит к увеличению общей суммы переплаты. В этой ситуации можно рассмотреть вариант страхования для снижения рисков, но это связано с высокими затратами. Молодые созаемщики могут помочь, но не всегда это возможно. Эксперт говорит о необходимости обсуждения разумных ограничений на сроки кредитования. По его мнению, часть трудностей связана с психологией заемщика: они выбирают жилье и кредит, ориентируясь на приемлемость ежемесячных выплат, что напоминает аренду и увеличивает кредитные риски.
Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ, на XVIII Московском форуме лидеров рынка недвижимости отметил, что выгода от продления кредита с 20 до 30 лет минимальна. Например, кредит на 8 миллионов рублей под 25% на 20 лет требует ежемесячного платежа в 136 тысяч рублей, тогда как на 30 лет — 133,7 тысячи. Разница лишь 1,5%, но переплата значительно возрастает. Даже при ставке 10%, разница в ежемесячных взносах остается невеликой, но переплата существенно увеличивается.
Гольдберг отметил, что оптимальным сроком для кредита всегда считался период от 15 до 20 лет. В настоящий момент средний срок погашения уменьшился до 12 лет, что связано с рефинансированием и досрочным погашением, в том числе с использованием материнского капитала. Эксперт подчеркнул, что 30 лет — это нецелесообразный срок для кредита, и из финансовой точки зрения не стоит рассматривать варианты свыше 20 лет.
Согласно словам Александра Перевозникова, руководителя отдела по работе с новостройками TYMY, ипотечные кредиты на срок более 30 лет сейчас являются скорее редкостью. Во-первых, такие предложения от банков практически отсутствуют из-за возрастных ограничений и понимания продолжительности трудоспособной жизни. Во-вторых, кредиты с сроком свыше 30 лет теряют экономическое обоснование. Разница в размере ежемесячного платежа при сроках в 30 и 35 лет не превышает десятков или сотен рублей.
Директор департамента коммуникационной политики финансового маркетплейса «Выберу.ру» Анна Романенко отмечает, что ипотечные кредиты на срок более 30 лет не востребованы. В октябре доля таких запросов составила около 0,06% от общего числа обращений в ипотечном разделе. «Это объясняется несколькими факторами, — объясняет Романенко. — Во-первых, лишь немногие банки сегодня предлагают кредиты на срок свыше 30 лет. Во-вторых, кредитные учреждения предпочитают, чтобы срок погашения не превышал 65-70 лет заемщика, что ограничивает возможность таких кредитов для людей старше 30-35 лет. В-третьих, выгода от долгосрочных кредитов минимальна». Эксперт считает, что рынок сам отказался от практики предоставления ипотек на срок более 30 лет, и запрет на эти кредиты не приведет к кардинальным изменениям.
Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам ГК «А101», добавляет, что банки фактически не дают ипотеку на более длительный срок. Однако, по его мнению, в условиях повышения ставок и отсутствия субсидий со стороны застройщиков увеличение срока кредита может снизить размер ежемесячного платежа. Азизов считает, что, даже если такая возможность останется, поведение заемщиков в основном не изменится.
Следовательно, Азизов считает, что введение ограничения на максимальный срок кредита направлено на снижение суммы переплат по процентам. Тем не менее, текущие рыночные ставки таковы, что ежемесячный платеж за квартиру стоимостью 12 миллионов рублей превышает 200 тысяч рублей, а общая переплата за 30 лет уже превышает 60 миллионов рублей.
Согласно данным Центрального банка, в сентябре текущего года средняя продолжительность ипотечных кредитов составила 25,2 года (или 302 месяца). Срок ипотеки, близкий к 25 годам, сохраняется уже около двух лет. Наивысший показатель был зафиксирован в июне этого года – 310,2 месяца (почти 26 лет). В конце 2017 года средняя продолжительность ипотечного кредита составляла 15,5 года.
