В начале октября банки приостановили выдачу стандартной ипотеки, не поддерживаемой застройщиками. Это решение было вызвано усилением требований к кредитам со стороны Центрального банка, который позднее отменил свои ограничения. В Российской газете рахобрали, как банк шокировал клиентов, введя новые условия выдачи ипотеки.
С 1 октября Центральный банк вносил изменения в показатели допустимого уровня полной стоимости кредита (ПСК). В результате, ПСК по сделкам на новостройки с рыночной ставкой (не по государственной программе) в некоторых случаях стала выше новых пределов. Это привело к тому, что кредитные организации объявили о новых условиях для предоставления ипотеки. Некоторые банки, такие как «Сбер», ВТБ и Альфа-Банк, стали требовать обязательного субсидирования выданных «рыночных» кредитов со стороны застройщиков, в то время как другие банки, например ПСБ, не имея своей программы субсидирования, временно приостановили сделки. По словам Вадима Бутина, руководителя отдела ипотечного кредитования «Главстрой», ожидалось, что число банков, вводящих подобные комиссии для девелоперов, будет увеличиваться.
ПСК, в свою очередь, представляет собой обобщение всех затрат на протяжении всего срока кредита. Сюда входят не только ставка и основной долг, но также дополнительные сборы, комиссии и страховые платежи, без которых банк может отказать в выдаче кредита. Если кредит все же будет предоставлен, то с завышенной процентной ставкой. Закон требует, чтобы максимальная ПСК не превышала среднемаркерный процент за предшествующий период на одну треть, учитывая данные за два квартала. Ранее, в третьем квартале, Центральный банк обнародовал лишь два показателя: для ипотечного кредитования (23,89%) и для ипотеки, связанной со строительством или покупкой земельных участков (24,47%). С октября ПСК разделилась на четыре группы: кредиты на новостройки, вторичное жилье, а также на строительство либо приобретение частного дома. Максимальный предел ПСК для новостроек установлен на уровне 22,38%, что на 1,45 п.п. ниже, тогда как в остальных категориях он составляет не менее 24,5%, что осталось почти без изменений.
В этом году наблюдается постоянный рост как ключевой ставки Центробанка, так и ипотечных ставок. Максимальная предельная ставка затрат (ПСК) составила 22,38%, поскольку во втором квартале средняя ставка по ипотечным кредитам на новое жилье была на уровне 16,72%.
По словам Рустама Азизова, директора по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов группы компаний «А101», согласно требованиям Центробанка, превышение верхнего предела ПСК недопустимо. Однако к началу четвертого квартала ставки по ипотеке возросли настолько, что ни один ипотечный кредит не мог быть выдан без превышения установленной границы.
В связи с этим кредитные учреждения начали требовать от застройщиков субсидирования ипотечных кредитов, чтобы понизить процентные ставки для заемщиков и соответствовать установленным ограничениям. Азизов считает, что введение комиссии для застройщиков приведет к увеличению цен на квартиры примерно на 10%, в то время как ставка могла бы снизиться лишь на несколько процентов.
По словам Бутя, застройщик выплачивает банку от 5% за субсидирование. Однако это не обязательно увеличивает цену квадратного метра для конечного покупателя, так как всё зависит от финансовой стратегии застройщика. Тем не менее, он подчеркивает, что требования банков негативно сказываются на рынке. К началу октября несубсидированная ипотека полностью исчезла с рынка, добавляет он.
Александр Перевозников, руководитель отдела новостроек компании TYMY, согласен, что на стоимость новостроек это не оказывает значительного влияния, так как условия формирует покупатель. Скорее всего, застройщики будут адаптировать финансовые модели, чем поднимать цены. Комиссии, по его словам, — обычная практика, и дельта, включающая их, уже учтена в бюджете застройщиков.
С января вступит в силу новый стандарт защиты прав ипотечных заемщиков, который запрещает банкам взимать плату от застройщиков за снижение ипотечных ставок, если это приводит к росту цен на квартиры.
В то же время, с текущими ставками в 22% многие, кто в последние месяцы оформлял ипотеку, пользовались госпрограммами или субсидиями от застройщиков. Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова отмечает, что если ставки вырастут, это может усугубить ситуацию.
На рынке с действующей государственной поддержкой ипотеки и низкими процентными ставками до 2024 года такая инициатива действительно могла бы помочь уладить обстановку, снизить высокий спрос, замедлить рост цен и уменьшить количество рискованных сделок. Но в нынешнем осеннем сезоне, как подчеркивает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин, ситуация кардинально изменилась.
Центральный банк устанавливает предельное значение полной стоимости кредита раз в квартал, и пересмотр этого показателя ожидался в конце года. Однако 10 октября ЦБ объявил об отмене ограничений на полную стоимость кредита по ипотечным займам. Это решение будет действовать до 31 марта 2025 года, но также рассматривается возможность полного отказа от этих ограничений. Это даст банкам возможность учесть последние изменения ситуации при установлении ипотечных ставок без угрозы нарушения законодательства, как отметили в Банке России. Таким образом, заемщики смогут получать ипотечные кредиты, хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительных рисков повышения цен на жилье.
В издании отмечают, что в начале года банки также вводили комиссии за выдачу ипотек, ссылаясь на сокращение компенсаций из госбюджета, что вызвало активные дискуссии и столкновения между банками и застройщиками, но позже эти комиссии начали отменять.
